央行5月12日窗口指导维稳楼市之后，大部分商业银行在首套房贷款审核和借贷工程进度上有所提高，停贷城市有所增加，首套房贷款市场需求压力一定程度上有所减轻。但是，完全所有银行在房贷上的慎重程度并没虚弱，总体额度依然偏紧，利率优惠仅有无，完全全部下潜利率。融360在报告中称之为，在其调查的21个城市中，截至5月23日，仍有14个城市经常出现停贷现象。

作为一线城市领头羊的北京，房贷市场的削减，令其市场的交易量也显得酸甜了很多。今年5月京城房贷市场的成交量较上月同期上升了10%，这些现象解释，央行大喊后房贷市场变化并不大，甚至一些城市房贷不松反紧。从监管部门的看作，主要是监督银行业务否合规合法，而不是直接干预银行贷款，还包括债与不贷、债多债较少、期限长短、利率强弱等。

央行赖以影响银行信贷量的手段主要是通过自己掌控的三大工具：利率、公开市场业务和存款准备金率。去年下半年以来，商业银行对房贷出现异常慎重甚至停贷，把房贷视作鸡肋。央行也不能通过开会座谈会的形式给与口头提醒或曰窗口指导，而无法强迫甚至下发文件拒绝银行加快借贷。这折射出央行的专制，解释央行显然想直接干预银行的明确业务经营。

同时，我们注意到，确实监管银行贷款的另一个监管机构中国银监会日前表态，对银行房地产贷款监管没丝毫断裂，还包括土地、房产研发贷款和个人购房贷款。并且他用了一个狠词：没讨价还价余地。专司银行业贷款监管的银监会如此态度，解释后半年房贷难言严格，而且吸取和防治去年6月20日钱荒的教训，监管部门对房贷有可能掌控得更紧。

从商业银行看作，无论监管部门如何窗口指导和大喊，最后银行必需根据三性原则来要求否借贷，即安全性、流动性和效益性。然而，土地、房产研发贷款和个人购房贷款三大房地产贷款完全都很难合乎三性原则。

从安全性来看，目前房地产处在下滑期，房价逐步下行使得楼市风险早已突显出来。在这个当口之后发放贷款，背离贷款三性之首的安全性拒绝。

从流动性看，个人购房贷款占到房地产贷款80%以上，央行大喊也是拒绝减缓首套购房贷款派发工程进度。个人购房贷款一般在10-30年期限，流动性十分之差。同时，目前银行通过存款完全吸取不来资金，大多是通过理财产品和同业外汇市场吸取资金，而这两类负债期限大多在一年以内，这就导致房贷上经常出现相当严重的资金来源与运用的期限错配现象。

在银行流动性管理更加无以、更加沦为风险点时，房贷早已相当严重背离三性原则的流动性拒绝。从盈利性角度分析，银行派发住房贷款的盈利性在上升甚至意味着需要保本而已。问题出有在银行资金来源成本的较大幅减少。

在低成本的存款资金来源陡降的情况下，银行大量发售理财产品吸取资金的成本都在5%左右，而房贷基准利率在6.55%，利差意味着1个百分点上下，银行保本都无以。从盈利性原则看，房贷品种更加无法符合要求。在背离三性原则下发放贷款，银行不忍不愿?监管部门也无法强迫。如果强迫拒绝银行借贷，那么，将来导致贷款风险，谁负责任呢?央行胜吗?监管部门根据政策变化、市场变化、宏观调控必须等，影响商业银行信贷业务的手段不能用于三大货币工具，通过三大工具减少或者减低银行的资金成本、放开或者放宽银行准备金来影响其信贷业务。

通过以上分析，忧虑定向降准被银行囤积用作房贷显然是多余的。下半年房贷断裂的可能性并不大，房地产贷款无以、贷款喜的问题无法有所减轻。在基本卡死房地产流动性的情况下，房价降都无以，房地产理性回升的大方向势不可挡。

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